ESCROW AGREEMENT

Escrow Agreement는 계약당사자들이 동시에 이행할 의무가 있는 경우에 그런 동시이행을 위하여 믿을 수 있는 제3자(escrow agent)를 선임하는 계약이다.

예를 들면 부동산 매매거래에서 매수인은 부동산이 매수인의 명의로 등록되기 전까지는 매매대금을 지불하기를 꺼려할 것이고, 반대로 매도인은 매매대금을 받기 전까지는 명의를 양도하기를 꺼려할 것이다.

이런 경우에 쌍방이 믿을 수 있는 escrow agent를 선임하여 매수인은 escrow agent에게 매매대금을 건네주고 매도인도 escrow agent에게 부동산권리증 등 명의양도에 필요한 서류(title deeds)를 제공하면 escrow agent가 명의양도의 절차를 대행하고 (또는 제3자가 명의양도의 절차를 완료한 것을 확인하고) 매도인에게 매매대금을 전달한다.

만일 명의양도가 여하한 이유로 이루어지지 않으면 escrow agent는 매매대금을 매수인에게 되돌려주고 명의양도에 필요한 서류를 매도인에게 되돌려주게 된다.

이렇게 escrow agent를 사용함으로서 매수인과 매도인 쌍방은 서로 먼저 의무를 이행함에 따르는 위험을 없애거나 줄일 수 있는 것이다.

Escrow Agreement는 부동산거래에서 제일 많이 사용되지만 다른 상황에서도 널리 쓰인다.

미국에서는 부동산전문회사가 일반적으로 부동산거래에 관한 escrow agent의 역할을 수행하고 어떤 경우에는 은행 등도 escrow agent가 될 수 있다.

Escrow Agreement에 통상 포함되는 내용은 다음과 같다.

(1) 거래당사자 및 escrow agent의 이름

(2) 주거래에 관한 내용

(3) escrow되는 자산(escrow property)의 내용(금전, 주식, 서류 등)

(4) 어떤 경우에 escrow property가 누구에게 전달된다는 내용

(5) escrow agent의 의무(선량한 관리자로서의 주의의무를 다하는 것 등)

(6) escrow agent에 대한 면책

(7) 수수료 (fee)

(8) 계약기간(term 또는 duration), 계약해제사유 및 계약해제에 따른 권리와 의무

(9) 준거법 및 분쟁해결 절차

(10) 일반적으로 계약에 포함되는 사항 등.