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계약서 작성 및 수정 / 리스 / 클로징

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계약법상 경쟁금지계약을 위반한 경우

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경쟁금지 계약이란 Non-Compete Clause 로 자신과 파트너(들) 간에 함께 사업을 도모함에 있어서 추후 누군가의 이탈시 인근에서 똑같은 사업을 하지 못하도록 서로 합의를 보는것을 의미합니다. 이를 Non competition 이라고 하고 경쟁금지 조항(non-compete clause, covenant not to compete, CNC) 으로 통칭됩니다. 약자로 TRO 로 명명합니다. 경쟁금지 조항 – 위키백과, 우리 모두의 백과사전 (wikipedia.org) 하지만, 반드시 동업자 파트너가 아니더라도 사업을 위해 고용한 직원이 전문적인 기술을 갖고 있거나 업무중 전문적인 기술을 습득하거나 또는 고객정보리스트를 빼돌려서 인근에서 사업체를 여는 경우가 있습니다. 이 경우 해당 경쟁금지조항은 위력을 발휘할 수 있습니다. 만약 경쟁금지조항 또는 계약을 위반한 경우 아래와 같은 일을 할 수있습니다.   TRO 를 제기할 때 고려사항 실질적인 구제사항이 무엇인지 알아야 합니다.  참고로 경쟁금지위반은 영구적인것은 아니고 일시적입니다. 왜냐하면 경쟁금지조항을 정말로 위반했는지 여부를 법정에서 살펴야하고 결론이 나야 합니다. 만약 종업원이 이러한 규정을 위반하면서 회사에서 여전히 근무중인경우라면 해고사유가 됩니다. 회사에서 증명할 수 있어야 합니다.  보통 이러한 증명은 피해를 받은 회사나 회사관계자가 경쟁금지조항을 어긴 상대방을 대상으로 치유할 수 없는 […]

상거래 UCC 상법상 계약과 다른 물건을 배송받은 경우

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  Under common law Mirror image rule, an acceptance is an unequivocal assent to an offer however acceptance can be implied by silent performance. 일반적으로 상거래 거래중 일반인들끼리의 거래는 Common Law 가 적용이 됩니다. 이런 경우 정확히 거울에 비추듯 계약조건대로 이를 이행해야 계약의 불이행(채무불이행) 문제를 피해갈 수 있습니다. 하지만 UCC 법에 저촉을 받는 상품매매계약과 관련해서는 Mirror Image Rule 이 적용되지 않고, 합리적인 방식으로 계약이 수락될 수 있습니다. 여기서 합리적 방법중 다른 상품을 배송받은 경우에 이를 계약불이행으로 처리해야 하는지 아닌지에 대해서는 이슈가 있습니다. 만약 express accommodation 이 동봉된 상태로 배송이 된 경우에는 이를 채무불이행으로 보지는 않고 새로운 제안(Inquiry) 로 취급을 합니다. 하지만, 배송시 Non-conforming goods 가 배송이 될 경우에도 수락이 바로 될 수 있습니다. 이에 대해서 오히려 Offeror 가 반대의사를 10일이내에 제기하거나 다른 조건을 요구할 수 있습니다. 10일이 지나버리면 이를 수락한것으로 볼 수도 있기 때문에 주의해야 할 점이 많습니다. Under UCC 2-206, an acceptance of an offer not otherwise expressly conditioned […]

Was the offer merchant’s firm offer ?

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Was the offer merchant’s firm offer ? Under UCC 2-205, an offer by a merchant that promises to “leave the offer open” for a period of time cannot be revoked by the offeror if it is stated in writing, for the period of time stated, or for a reasonable period of time given the circumstances if no time period is stated. However, regardless of the period of time stated by the offeror, the offeror can revoke within 3 months if that is less than the time period stated. 즉, 뉴욕 상법 상 청약을 했는데 기간을 오픈해 놓는것으로 상인만이 가능하며, 상인이 이렇게 Firm Offer 를 한 경우 반드시 Writing 서면으로 작성되어야 한다. 그리고 기간이 적혀 있어야 하는데 기간이 적혀있지 않은 경우에는 합리적기간을 3개월로 보고 청약의 소멸을 다툴 수 있다. If the merchant promises to “leave the offer open” for any period of time, whether more or less 3 months, that is […]

Was the communication of date an offer ?

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일반적으로 계약법상 청약은 명백한 계약의 의사가 드러나야 합니다. 그래서 제 3자가 봤을 때 수락을 하는 모습을 통해서 바로 계약이 성립될 것으로 보는 경우 계약이 성립이 됩니다. 하지만 그럼에도 불구하고 Common law 와 UCC 에서는 본 커뮤니케이션을 상세하게 따져봅니다. CL 에서는 계약서안에 가격,수량,각자의 신원(상대방), 주 목적물 그리고 언제 수행할것인지에 대한 시간이 있으면 계약으로 보지만, UCC 상거래법 규정을 적용할 경우 각자의 신원과 수량만으로도 계약이 성립되는 것으로 봅니다. Under contract law, an offer is a manifestation of present contractual intent communicated to the offeree such that an objective person would reasonably believe assent would form a bargain. At common law, a communication is deemed sufficient to constitute an offer if it specified the quantity, time of performance, price, identity of parties, and subject matter.  The UCC deems a communication sufficient to constitute an offer if it specifies the parties and quantity. the UCC provides gap fillers that may be used by the court to […]

매매 및 금전거래에 왜 변호사가 필요한가

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매매 협상이 완료되고 금액을 지불하기 전에 매도자에게 매매금액 전체를 바로 지불하게 되면 반드시 뒤에 문제가 생겼을 때 보상을 받지 못하는 경우가 생깁니다. 그래서 좋은 제도가 미국에서는 ‘Escrow’라는 제도가 있습니다. 미국에서는 매입자가 바로 매도자에게 매매금액을 지급하지 않고, 매매금액을 제3자인 Escrow Agent에게 맡겨두었다가 매입자가 계약서에 명시한 조건들이 만족되는 경우에만 매도자에게 매매금액을 지급하도록 할 수 있습니다. 에스크로 에이전트는 대부분 변호사 입니다. 대개 변호사나 등기회사(Title Company)를 Escrow Agent로 지정하는데, 굳이 변호사를 쓰고 싶지 않다면 공신력 있는 곳을 찾는 것이 좋습니다. 이러한 Escrow 제도를 통해 매매 계약서처럼 일이 진행되지 않는 경우 또는 계약내용과 다른부분이 발견된 경우 맡겨 둔 매매금액을 매도자가 아닌 Escrow Agent로부터 쉽게 돌려받을 수 있습니다. 참고로 Escrow 제도는 미국에서 부동산이나 사업체 매매시 보편화되어 있고, 이민국에서도 Escrow 계약서와 Escrow Agent에게 지급한 수표들의 복사본을 제출하면, 실제로 매매금액이 매도자에게 전달되지 않았다 하더라도 E-2 비자 심사 시 문제를 삼지 않습니다.

10년전 판 가게, 밀린 임대료 내라니 기가 막혀…

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▶ ■ ‘10만달러 배상’ 소송 걸린 한인 망연자실 ▶ ‘현 업주 계약 위반 땐 전 소유주도 책임’, 임대 및 양도계약서 조항 잘 몰랐던 탓 비즈니스를 매각할 때 작성하는 임대 및 양도계약서에 매도인도 원래 계약서에 대한 책임이 남아있다는 조항이 포함된 경우가 많아 주의가 필요하다는 지적이다. 사진은 기사내용과 관련 없음. “10년 전에 운영했던 사업체 팔고 떠난 자리인데 남이 안 낸 렌트비를 내라니…” 한인 이모씨는 최근 밀린 임대료 10여만달러를 배상하라는 소장을 받아들고 망연자실했다. 이미 오래 전 지금은 누군지 기억도 나지 않는 다른 한인에게 양도했던 사업체인데 이제 와서 난데없이 임대료를 내놓으라니 기가 찰 노릇이었다. 그는 “소송을 제기한 건물주에 따르면 현재 사업체 소유주가 임대료를 제대로 내지 못해 10년 전 오너였던 나한테 밀린 대금을 요구한 것”이라며 “상식적으로 어느 누가 이런 상황을 이해하고 받아들일 수 있겠느냐”고 목소리를 높였다. 이씨는 10년 전 에스크로가 종결됐고 계약서에 서명한 것을 끝으로 해당 건물 임대와 관련된 책임은 더이상 없다며 일고의 가치도 없는 소송이라고 강조했다. 그러나 이런 경우 울며 겨자먹기식으로 원고가 주장한 액수의 일부를 […]

부동산 매매의 마지막 단계

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부동산 매매의 마지막 단계는 클로징 테이블에서 셀러, 바이어 양쪽이 사인하는 것이다. 셀러 변호사는 기본적으로 셀러의 부동산 소유권을 바이어에게 넘기는 서류 (deed), 셀러가 부동산 관련 소유 기간 동안의 물 값, 오물 수거비 등을 다 냈다는 서류 (affidavit of title), 계약서대로 냉장고, 오븐 등의 동산을 바이어에게 이전한다는 서류 (bill of sale), 카운티와 일리노이 주에 내는 세금 관련 서류 등을 준비해 온다. 상업용이나 렌트 부동산의 경우, 리스 이전 관련 서류도 셀러 변호사가 준비한다.  빌리지도 소유권 이전 관련 세금이 있을 수 있는데, 누가 얼마를 내야 할 지 빌리지마다 다르다.  타이틀 회사는 셀러 변호사로부터 클로징 스테이트먼트를 받고, 융자가 있는 경우 바이어 융자 회사에서 바이어에게 부과하는 비용 관련 수치 (payoff) 를 받아, 이를 종합함으로써, 셀러, 바이어 각각 부담하는 금액을 구체적으로 명시한 Settlement Statement와 Closing Disclosure를 작성, 제공한다.   변호사는 이러한 서류의 내용을 각 자 손님에게 설명하고 사인을 받고 필요에 따라 공증을 한다. 바이어 변호사는 융자 서류의 내용을 바이어에게 설명하고 사인을 받는다.   거주용 집 클로징의 경우에는 […]

클로징 비용

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상담을 하다보면 클로징 코스트에 관해 물어보는 바이어들이 많이 있다. 바이어가 집을 살때 뿐 아니라 셀러도 집을 팔때 모두 클로징 코스트라는 비용을 지불하게 된다. 집을 사고 파는 절차에는 많은 사람들이 관여하게 되고 또한 일정의 시간도 소요된다. 이에 에스크로 기간(오퍼가 받아들여지면서 에스크로가 열리고 에스크로가 끝나는 날까지)동안 에는 비용이 발생하게 되는데 클로징 코스트는 이것을 말한다. 즉 바이어나 셀러가 성공적으로 에스크로를 클로즈 하기 위해 드는 비용을 클로징 코스트라고 생각하면 된다. 비용은 대체적으로 경우의 따라 다르지만 통계에 의하면 보통 집값의 2~5%정도 든다고 한다. 하나의 매매 안에서 바이어와 셀러 양측 공통으로 부과되는 비용들도 있지만 아무래도 집을 사는 바이어와 파는 셀러의 입장이 달라 각각의 필요한 서류들이 다르다. 이 때문에 클로징 코스트도 바이어와 셀러 다르게 나타난다. 바이어는 집을 사는데 필요한 론에 관한 비용이 발생하는데 비해 셀러는 론비용은 안들지만 커미션, 각각의 트랜스퍼 비용 등이 있을수 있고 HOA가 있는 경우 그에 관한 서류들이 더 필요하므로 비용이 더 발생 되기도 한다. 셀러의 클로징 코스트는 에스크로 기간 중 집 값에서 정산이 된다. […]

클로징은 이렇게 진행된다

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클로징은 이렇게 진행된다  천신만고 끝에 드디어 살 집을 정했다. 그리고 쌍방의 계약서가 오가고 사인을 하고 인스펙션을 하고 융자회사에서는 온갖 서류를 달라고 하고 타이틀 회사에서는 알지도 못하는 사람이 영문 모를 서류들을 잔뜩 이메일로 보내기 시작한다. 이쯤 되면 내 부동산 에이젼트 외에 갑자기 많은 사람들이 한꺼번에 달려들어 도대체 무슨 일들을 하고 있는지 정신을 차릴수가 없다.  한번 머릿수를 세어보자.   나의 에이젼트, 셀러, 셀러에이젼트, 인스펙터, 융자 담당자, 언더라이터, 타이틀(에스크로) 회사, 타이틀 보험사, 서베이어,  등등 도대체 제 시간에 일들을 제대로 처리하고 있는지 알 길이 없다. 일단 계약이 체결되면 타이틀 회사와 융자회사가 각각의 할 일이 시작되는데, 이는 중간 지점인 ‘클로징 날자’를 확정하는 단계까지 달려가는 단계이다.  클로징 날자가 확정된다는 의미는 융자회사측 에서는 융자승인이 난 후에 가능하고, 타이틀 회사는 타이틀 보험을 확정해야 된다는 말이다. 또 융자회사에서 융자승인이 나려면 감정(Appraisal) 이 언제 나오는가가 관건이라 시간적으로 보면 타이틀 회사의 타이틀 보험 신청 시기와 가까울수록 진행이 잘 되고 있다고 보면 된다.  Title Insurance 의 주목적은 집문서에 문제가 생길수 있는 모든 […]

W-2와 1099 의 차이

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W-2와 1099 의 차이 문) 어떤분은 W-2을 받는 것이 좋다고 하고 어떤분은 1099을 받는 것이 좋다고 합니다. 이 두 양식의 차이점은 무엇입니까? 답) 이 두 양식은 한가지가 다른 것보다 좋기 때문에 받는다기 보다는 고용상황에 따라 한가지만 받아야만 한다고 설명해드리는 것이 옳을 듯 합니다. W-2를 받는 것이 맞는데 1099을 받으므로 해서 발생하는 문제점은 다음 기회에 설명하기로 하겠습니다. 이번 칼럼에서는 1099을 받으므로 해서 W-2를 받는 개인 납세자에 비해 추가적으로 낼 수 있는 세금에 대해 알아 보겠습니다. Gross 금액이 $30,000 이라 가정했을때 일단 W-2 종업원이 내는 세금은 다음과 같습니다. 금액 세율 Gross $30,000Tax: Federal (3,000) 10% (가정)Tax: Social Security (1,860) 6.2%Tax: Medicare (435) 1.45%Tax: State (900) 3% (가정)Net $ 23,805 일반적으로 W-2 종업원은 위의 세금을 원천징수로 떼내고 마지막의 Net 금액, $23,805만을 월급으로 받습니다. 그리고 사용자는 이 납세자를 종업원으로 고용을 했기 때문에 Social Security tax 6.2% 그리고 Medicare tax 1.45%를 match 시켜 줍니다. 따라서 Gross $30,000 에 관련된 총 세금은 종업원이 부담해야 하는 세금 […]

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